二手房不同于一手房，購買時應(yīng)該注意五大要素。

不僅要看總價還要看單價。按照二手房交易的慣例，賣房標價往往標的是房屋的總價，而不像一手房銷售標明房屋的單價。因此，某些二手房看上去會讓購房人覺得總價很低，比較劃算。如果仔細分析二手房的使用時間、居室面積等因素，它的單價并不比相應(yīng)地區(qū)的一手房單價低。在購買二手房時，購房者要注意計算單價，并和周邊的新房價格做個比較，做到對市場全面了解。

不僅要看房齡還要看質(zhì)量。一些購房者在購買二手房的時候，往往對于房齡比較關(guān)心，忽略了房屋的具體質(zhì)量。在有些購房者看來，越新的房子就一定越好，越老的房子就越差。其實不然。每一套房子由于建筑材料、施工工藝、施工質(zhì)量不同，質(zhì)量存在差異。現(xiàn)實生活中，有些房子雖然年頭不長，但由于種種原因，質(zhì)量不盡如人意；有些房子雖然建設(shè)較早，但歷久彌堅。在選擇二手房的時候，購房者更須仔細考察房屋的質(zhì)量，而不單是房齡。

不僅要看房子還要看物管。要想在購房后的居住中獲得滿意的生活質(zhì)量，良好的物業(yè)管理是必不可少的。某些社區(qū)的業(yè)主與物業(yè)公司之間矛盾重重，糾紛時常發(fā)生。這會對購房者入住后的生活產(chǎn)生不良影響。有些小區(qū)的物業(yè)費用比較高，購房者的生活成本就會相應(yīng)提高。在購買二手房時，要注意物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，以及自己對物業(yè)費的承擔情況。

不僅要看小區(qū)還要看周邊。許多二手房購買者往往比較在意小區(qū)的綠化、保安、清潔、生活配套等細節(jié)，但對周邊的環(huán)境則不太重視。根據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究中心的記錄顯示，某些二手房，由于社區(qū)規(guī)模不大，生活、商業(yè)配套無法做到齊備，綠地面積也有限；但是周邊的街區(qū)公園面積可能很大，還有許多生活、商業(yè)配套設(shè)施供周圍的住宅小區(qū)共享。這在很大程度上彌補了該小區(qū)的不足，房屋成交價格往往高于同類產(chǎn)品。而有些二手房所處的小區(qū)各方面條件都不錯，但周圍正在進行大規(guī)模的拆遷改造，建設(shè)新的房地產(chǎn)項目，施工帶來的干擾和不便要持續(xù)一兩年時間。購買這樣的二手房，就要做好一定時期內(nèi)生活不便的準備。

不僅要看眼前還要看將來。大多數(shù)二手房購買者在購房時會將短期的各種問題考慮得很周全，但對較長時間以后的許多事情就考慮得不是很全面了。某些小區(qū)目前的交通出行條件不理想，但一兩年后軌道交通設(shè)施就會貫通。面對這樣的二手房，如果價格合理，短期內(nèi)的不便又能承受，建議購房者不妨購買下來。如果購買者家中有老人，今后，家庭附近有否醫(yī)院可就診很重要。這種情況下，購房者需對周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的位置應(yīng)注意考慮。還有一些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預(yù)先的判斷，眼光要放長遠一些才行。18326287232

細節(jié)一：了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋。因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。所以，一定要征詢原產(chǎn)權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。

細節(jié)二：了解房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠。房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。

細節(jié)三：了解所購“二手房”的準確建筑面積。合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準，其他面積不計在內(nèi)。此外，還要考察地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。

細節(jié)四：了解購買“二手房”的程序。購買“二手房”買賣雙方必須要簽訂《房屋買賣合同》，并到房屋所在區(qū)、縣國土房管局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費手續(xù)。

細節(jié)五：了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗細節(jié)。有些業(yè)主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部贈送。結(jié)果到實際交房時客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的空調(diào)、熱水器更是不見蹤影。

細節(jié)六：付款方式。在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環(huán)節(jié)。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式的選擇上標明，在簽訂《房屋買賣合同》時，客戶即支付相當于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司等。

細節(jié)七：交房時間。在合同簽訂的時候還應(yīng)該明確注明房屋交驗時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間；房屋交驗前產(chǎn)生的費用及房屋交驗時產(chǎn)生的費用由誰承擔；另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。

細節(jié)八：違約責任。買賣雙方在合同約定時最好清楚標明各方的責任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責任、違約金款項、逾期付款責任、滯納金款項及其他違約情況等。

房子，最重要的是所購房屋質(zhì)量要有保證，否則價格再便宜、朝向再理想，都會給自己生活帶來無窮的后患和煩惱，房屋內(nèi)在質(zhì)量如何檢查，這里綜合有關(guān)專家經(jīng)驗，附上若干條驗查房屋質(zhì)量的簡易方法，均是新樓容易發(fā)生的問題。你不妨記住并逐條檢查看一看。

1．門的開啟關(guān)閉是否順暢？

2．門插是否插入得太少，門間隙是否太大？（特別是門鎖的一邊）

3．門四邊是否緊貼門框，門開關(guān)時有無特別聲音？

4．大門、房門的插銷、門銷是否太長太緊？

5．窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼帲驂涌p處一定要密實，不能有縫隙。

6．開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？

7．窗戶玻璃是否完好？

8．窗臺下面有無水漬？如有則可能是窗戶漏水。

9．廁、浴具有無裂痕？包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象。裂痕有時細如毛發(fā)，要仔細觀察。

10．坐廁下水是否順暢，沖水聲響是否正常，沖廁水箱有無漏水聲？

11．浴缸、面盆與墻或柜的接口處防水是否妥當？

12．廚房瓷磚、馬賽克有無疏松脫落及凹凸不平？廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚砌筑是否合格，磚塊不能有裂痕，不能空鼓，必須砌實。

13．磚縫有無滲水現(xiàn)象？

14．廚具、瓷磚及下水管上有無粘上水泥尚未清洗？

15．水池龍頭是否妥當，下水是否順暢？

16．衛(wèi)生、廚房內(nèi)有無地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾斜，不然水要流進居室內(nèi)。

17．出水是否通暢，會不會出水口內(nèi)留有較多的建筑垃圾？

18．您住的房間底下的鄰居家是否漏水？否則您家的日子也一定不好過。

19．櫥柜柜身有無變形，壁柜門是否牢固周正，門能否順利開合？

20．試一下全部開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細了解。30％的火災(zāi)是由電氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當?shù)年P(guān)系。

21．供水管的材質(zhì)怎樣？目前大部分供水管采用銅管。銅管可安全使用50年。另一個無可比擬的優(yōu)點是凈化管內(nèi)水質(zhì)，銅可以抑制細菌生長，增長水中的銅含量，有益健康。

22．試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當？

 23．居室、客廳有無各種管線外露？是否有暖氣回水或其他管線穿過，因為有較多管線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。

承諾不代表誠信，誠信不代表安全，交易安全需要合理的交易規(guī)范和嚴謹?shù)姆梢罁?jù)。沒有安全基礎(chǔ)只相信承諾和誠信會使交易面臨較大的風(fēng)險。要想真正做到交易的安全，首先應(yīng)該評估其交易的行為是否正確，操作方式是否安全，并要求提供安全的相應(yīng)證據(jù)。

標的物的權(quán)屬法律關(guān)系是確定交易合法性的重要環(huán)節(jié)。權(quán)屬法律關(guān)系必須清晰，交易雙方應(yīng)提供證據(jù)來證明所簽訂的交易合同具有法律效力。簽訂合同者應(yīng)具備相應(yīng)的權(quán)利。如是否是產(chǎn)權(quán)所有者，是否還有共有人，共有人是否同意并委托代其行使權(quán)利。不是產(chǎn)權(quán)所有者是否具有產(chǎn)權(quán)人及共有人經(jīng)過公證部門公證的委托公證書，在委托事項中權(quán)限內(nèi)容是什么？例如，委托簽訂合同、確定交易價格、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)、房屋交割等。

專家提醒交易雙方，在簽訂房屋交易合同時，如果由于委托事項不明確，價格不透明，就會給交易雙方造成不必要的糾紛和損失。所以交易雙方在簽訂交易合同時應(yīng)由產(chǎn)權(quán)人或合法委托代理人來確定交易中的重要環(huán)節(jié)，并簽訂合同。以保證合同的合法性、真實性、有效性，使交易價格更合理、透明和安全。由于房屋的產(chǎn)權(quán)是以登記制為法定產(chǎn)權(quán)歸屬的，一旦該房屋發(fā)生糾紛或重大事件，如果產(chǎn)權(quán)人不能提供相應(yīng)的證據(jù)來證明沒有過錯，那么該產(chǎn)權(quán)人將承擔相應(yīng)的責任。

例如：有人以收購名義買斷房屋，待得到該房屋的法律文件原件和房屋后不辦手續(xù)，而是冒充產(chǎn)權(quán)人或利用產(chǎn)權(quán)人的委托證明采取一房多賣、一房多租等手段進行詐騙活動。使真正的產(chǎn)權(quán)人蒙受巨大的損失。作為交易雙方，即使在簽訂合同后，各自的法律文件證明應(yīng)由各自保管好。盡量不要委托他人，本人實在不能親自辦理的，也應(yīng)委托信任的人。

房款交付是交易中最重要的環(huán)節(jié)之一，房屋不是一種普通的商品，它是以登記制來確認產(chǎn)權(quán)歸屬權(quán)。辦理產(chǎn)權(quán)的更名手續(xù)在交易過程中起著決定性作用。如果買方不能提供有效的證據(jù)來證明買方有絕對的支付房款能力和使房款按合同約定順利到位，在買方還沒有付清房款前就辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，就等于確定了買方對該房屋擁有的合法性，很容易在以后的交易中處于被動，造成糾紛或損失。

買賣雙方交付房款的時間和過程往往是爭論的焦點。買方認為，如果先付清房款，在整個交易過程中發(fā)生問題后不能得到真正有效的房產(chǎn)手續(xù)和房屋，再追討房款很麻煩。雙方總是在相互信任上不能達成統(tǒng)一，希望找令雙方都能信任的中間機構(gòu)來進行房款交割。

大部分交易者都選擇了代理交易的中介機構(gòu)，但是交易雙方要注意以下三個方面：交易價格是否透明，經(jīng)紀方是否暗中吃取差價；操作過程是否規(guī)范安全；中介機構(gòu)可信度的考察，是否存在著由于經(jīng)營問題而面臨倒閉或惡意欺騙卷款而逃。

如果出現(xiàn)第三種狀況，買方已付房款而賣方并沒有收到房款后果可想而知。目前已出現(xiàn)一些較為安全的房款交付方式。一種是通過銀行來擔保、交付，一種是通過政府部門進行資金托管。